对于不少购房者而言维修基金并不陌生，这笔基金甚至可以说是房屋的“养老金”。然而，一方面不少房屋的“养老金”面临着取用难的问题，另一方面维修基金始终躺在账户上沉睡。此次修订实施的《物业管理条例》对维修基金的申请和使用也作出了新的规定。

　　维修基金是什么?怎么用?

　　“当年入住小区的时候，交纳了一笔不小数目的维修基金，但在这里住了这么多年，也没见动用过维修基金。”昨日上午，家住平原路附近某小区的居民张瑞告诉记者。

　　维修基金，是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。住房维修基金的全称是共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新。从共用部位、共用设施设备的维修保障来讲，维修基金可以说是房屋的“养老金”。

　　那么，这些房屋的“养老金”到底有没有派上用场?对此记者进行了走访调查。记者了解到，三成业主并不知道到底什么情况下才能动用维修基金，三成业主表示不了解申请维修基金需要走什么程序。

　　据了解，启动维修基金适用于以下情况：屋面、外墙防水局部损害，渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的;电梯发生冲顶、蹲底或者意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停止整顿的;高层住宅发生供水主管道严重漏水的，水泵发生泵体漏水，水泵电机烧毁，导致供水中断的;楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障碍，危及人身财产安全的。消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

　　外墙脱落严重　申请维修遭拒

　　昨日下午，家住北关区某小区的市民王先生再一次因楼顶漏水，申请房屋维修基金来到了小区物业的办公室。“当初选择住顶楼的原因是看重了楼层高、视野开阔、空气好，我们住的房子是2000年建的，现在每逢下雨、下雪天，房子就会漏水。”王先生说。在王先生家里记者看到，客厅天花板因为漏水，有些地方已经起了水泡，出现大面积的黑斑，墙皮开始脱落。“跑了几次，物业都说不行，不给维修，因为维修基金没有交齐。”王先生无奈地说。除了王先生家，住在隔壁的宋先生也遭遇了同样的问题。宋先生告诉记者：“由于我们这个小区入住率比较低，小区目前还没有成立业主委员会。向物业公司反映过多次，物业公司只是进行了登记，但迟迟没有解决问题。”

　　随后，记者来到该小区物业公司。说明情况后，物业公司负责人李经理告诉记者：“顶楼的防水保修期是5年，5年内由承建方负责维修，超过5年需要动用房屋维修基金。动用维修基金要经过业主委员会和2/3以上的业主同意，我们是无权动用房屋维修金的。”

　　“我们业主跟物业公司反映过多次，但小区住宅墙面的问题从未解决，哪天砸到人可怎么办?”家住殷都区某小区的市民刘先生向记者反映，他入住的小区外墙墙面脱落严重。记者来到刘先生居住的小区看到，该小区外墙墙面大面积脱落。刘先生告诉记者，刚开始只是小面积脱落，最近一年越来越严重。“去年一些外墙墙面脱落还砸中了一辆小区居民的车。”刘先生说。

　　刘先生说：“我们小区有300多户住户，维修基金也没多少钱，大概几百万元。但是外墙维修的费用不止这些，动用维修基金要业主签字，有的业主担心，如果这部分钱全部用维修基金，以后要修理电梯等其他公用设施又要自掏腰包。”

　　“对于小区的外墙情况，我们曾做过维修预算，清理掉所有外墙保温层要花费400多万元，如果再贴上外墙砖，费用可能要600多万元。”该小区物业公司负责人陈先生坦言。

　　简化流程　业主和物业同时受益

　　“小区就像是一个大家庭，家里的一些物件难免会需要维修。”昨日，就职于高新区某小区物业公司的张丽告诉记者。张丽介绍，按以往的规定，使用业主交存的房屋专项维修资金，应当经业主大会同意或房屋专项维修资金列支范围专有部分占建筑物总面积和人数“双2/3”以上业主同意。因此，房屋共用部位和共用设施、设备需要维修或更新改造时，业主签字表决，确保维修工作能够及早顺利开展。

　　张丽说：“有一次，小区里一栋楼的保温层发生脱落，需要启动维修基金。我们为了凑够2/3以上的业主签字，愣是挨家挨户跑了3个多月才算完成，别提多麻烦了。从准备到事情办成，花了将近5个月的时间，特别费事。《条例》实施后，简化了不少流程，维修基金的及时启用，不仅可以方便业主，还可以简化我们物业工作人员的工作流程。”

　　陈松楠是我市龙安区文明大道西段一小区物业公司的工作人员。谈及《条例》，陈松楠也是举双手赞成。陈松楠说：“作为和小区业主委员会对接的负责人，只要遇到需要维修基金的事情，我和业委会的业主们基本上是中午吃过饭不休息，趁着大家在家的时候去敲门，生怕落下一户还得二次跑腿。当时我们小区刚开始入住率还不是很高，跑了好多户都是空房子，不知道白费了多少功夫。”陈松楠说，多跑几次还不是最麻烦的事情，让他们头疼的是业主们的不理解。“比如一号楼的外墙脱落，影响过往业主安全，我们需要启动维修基金进行维修。但按照之前的规定，需要2/3以上的业主签字。有的住在其他楼的业主就表示‘又不是我们的楼出现问题，凭什么要让我来签字?若我签了字，会不会额外承担什么责任’等疑虑。这样一来，我们的工作就很难推进，很多问题就不能及时得到解决。”陈松楠说，“现在好了，哪个单元或哪栋楼需要启用维修基金，在小范围内就可进行表决，时间省下来了，程序减少了，解决问题就要容易得多。”

　　新规落地　启用维修基金更便利

　　对于维修基金，很多业主不知道如何使用，《条例》对其进行了明确规定：专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。

　　据了解，维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题：政府代管造成使用难，业主自管会出现资金安全风险。为解决好这些问题，《条例》设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式，业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。

　　针对紧急情况下维修资金使用难问题，《条例》规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。

　　别让维修基金躺在账户上沉睡

　　维修基金在账户里沉睡不是一个新问题，但是多年来这个问题不但依然存在，而且沉睡的公共维修基金没有减少。购买商品房时，购房者一般都按购房款一定的比例向售房单位交纳维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。可见这个资金属于全体业主所有，是业主为维护房屋而提前预付的资金，有关部门只是代管这笔资金，业主才是它的主人。当业主维修房屋需要这笔资金的时候，就应该能拿得出来，可是事实并非如此。

　　造成这方面的情况主要是程序太复杂。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会提出申请，业委会征得小区2/3以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业公司现场查勘认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方查看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，公共维修金最终才能被动用。面对如此复杂的流程，能走到最后申请成功的小区少之又少。

　　让维修基金动起来，发挥真正的作用，不是没有办法。公共维修基金长期“睡觉”也说明我们有关部门在这方面的不作为。要减少公共维修基金沉睡现象，首先要让有关部门不再沉睡，推动公共维修基金有效地动起来。作为有关部门，不但是要保障公共维修基金的安全，还要保障居住环境的安全。